مقدمة

في ظل التطور المتسارع في المملكة العربية السعودية تنبعث حاجة متزايدة لفهم وتحليل التغيرات القانونية التي تؤثر على الحياة اليومية. ومن بين هذه التغيرات تبرز قضية إلغاء عقود الإيجار في المملكة كواحدة من أهم القضايا التي تثير اهتمام الأفراد تلك  العقود  التي تربط بين المالك والمستأجر تمثل جوهر العلاقة الإيجارية ومع القوانين المتغيرة والتطورات الاقتصادية يصبح من الضروري التعرف على عملية إلغاء العقود وتأثيرها على أطراف العلاقة الايجارية.

احصل على مساعدة محامي إلغاء عقود خبير مع تطبيق شورى.

مفهوم إلغاء العقد وإنهاءه؟

إلغاء عقد الايجار هو إنهاء الاتفاقية القانونية التي تربط بين المالك والمستأجر بالنسبة للعقار المؤجر سواء بالاتفاق المتبادل أو بالقرار القضائي، وتكون عملية الإلغاء مصحوبة بإجراءات قانونية محددة.

 إن عقد الايجار كما سبق الإشارة إليه هو اتفاق قانوني بين مالك العقار والمستأجر يتم بموجبه تأجير العقار المستأجر لفترة معينة مقابل اجرة محددة يتفق علها بين الطرفين ومن هذا التعريف سنتعرف على الأساسيات الرئيسية لعقد الإيجار:

1. الأطراف المتعاقدة: يشمل اسم المالك واسم المستأجر بالإضافة الى أي طرف ثالث معين مثل الوسيط العقاري في حال وجوده.

2. وصف العقار: يجب تحدد العقار المؤجر بشكل دقيق مع تحديد المساحة والمواصفات الفنية للعقار.

3. مدة الإيجار: يتم تحديد فترة صلاحية العقد سواء كانت ثابتة أو قابلة للتجديد بالإضافة الى تواريخ واضحة ودقيقة لبداية ونهاية العقد.

4. الإيجار وطريقة الدفع: يحدد المبلغ المتفق عليه للإيجار والطريقة المحددة للدفع سواء كانت شهرية أو سنوية وكيفية تسديد الإيجارات المستحقة.

5. شروط إلغاء العقد: يجب تحديد شروط إلغاء العقد والإجراءات المطلوب إتباعها في حالة الرغبة في انهاء العقد من قبل أي طرف من الأطراف.

6. التفاصيل الأخرى الإضافية: يمكن للطرفين الاتفاق على أي تفاصيل إضافية ذات أهمية مثل شروط الصيانة مثلا والتعديلات التي تقع على العقار وحقوق والتزامات أي طرف منهما.

 ومن هذه التفاصيل تأتي أهمية عقد الايجار في تنظيم العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر فهو يعتبر دعامة أساسية لتحديد حقوق وواجبات الطرفين بشكل شفاف وواضح للحفاظ على علاقة إيجارية آمنة خالية من النزاعات.

​

ما هي الأطراف القانونية التي تحكم عقد الايجار في المملكة العربية السعودية؟

نظام الإيجارات السكنية: يحدد هذا النظام الأسس القانونية لعقود الايجار للوحدات السكنية في المملكة بما في ذلك حقوق المالك والمتأجر والإجراءات القانونية المتبعة في حال النزاعات.

اللوائح العقارية: تحكم اللوائح العقارية في المملكة العربية السعودية عمليات تأجير العقارات وتوضح الشروط والإجراءات الضرورية لإبرام عقود الايجار بشكل قانوني.

الأنظمة القانونية العامة: تشمل الأنظمة والقوانين المعمول بها في المملكة العربية السعودية والتي تلعب دور هام في تنظيم عقود الايجار.

 بعد الحديث عن عقد الايجار وأطره القانونية وأساسيته واهميته لأطراف العلاقة القانونية سنتحدث عن الغاءه وانهاء العلاقة القانونية بين طرفيه فما هي

شروط الغاء عقد الايجار والأسباب القانونية التي تبرر انهاء العقد من جانب أي طرف من اطرافه؟

في البداية يجب أن نتعرف على شروط انهاء عقد الايجار والتي هي عبارة عن عوامل وظروف تؤدي الى انهاء حالة التعاقد ومن بينها:

1. انتهاء مدة الايجار: في حال وصل العقد الى نهاية مدته دون  تجديده  يمكن ان ينتهي العقد تلقائيا دون الحاجة الى أي إجراءات إضافية.
2. تفاقم الخروقات والمشاكل: في حال تعرض أحد الطرفين (المالك والمستأجر) لخروقات جسيمة من الطرف آخر يكون له الحق في الغاء العقد.
3. التفاوض الودي: يمكن لكل من الطرفين التواص الى اتفاق ودي لإنهاء حالة التعاقد بينهما.
4. قرار قضائي: في حال عدم الواصل لاتفاق ودي بين الطرفين يتعين اللجوء للقضاء لإنهاء حالة التعاقد.
5.  

سنتعرف الان على الحالات الخاصة بإلغاء العقد من الطرف المؤجر:

1. تأخير المستأجر في دفع الأجرة عن المدة المحددة له بعد انذاره ومضي 15 يوم على تاريخ الإنذار.
2. استخدام المستأجر العقار بما يخالف الاتفاق الذي تم ذكره في العقد.
3. قيام المستأجر بإعادة تأجير العقار بما يخالف الشروط والاحكام.
4. قيام المستأجر بالتعديل على العاقر دون علم المالك.
5. قيام المستأجر بإحداث ضرر في العقار المؤجر.

أما شروط الغاء عقد الايجار من طرف المستأجر فهي:

1. استلام المستأجر للعقار بمواصفات معينة كان قد سبق تسجيلها في عقد الايجار، وتبين مخالفتها للشروط والمواصفات المكتوبة عند استلامها.
2. إذا كان العقار المؤجر يمثل خطر على حياة المستأجر، كان تكون وحدة سكنية في عقار آيل للسقوط مما يلحق بساكنيه اضرار
3. في حال إخلال صاحب الملك بأحد الشروط المتفق عليها في العقد على سبيل المثال إهمال خدمات الصيانة في العقار في حال تكفل فيها صاحب الملك بناء على رغبته الخاصة.
4. الظروف القهرية لفسخ العقد والغاءه كأن، يكون مثلا عمل المستأجر في مؤسسة معينة وتم نقلها الى خارج منطقة العقار.

احصل على مساعدة محامي إلغاء عقود خبير مع تطبيق شورى.

كيف يتم التنبيه بفسخ وإلغاء عقد الايجار؟

يتخذ التنبيه بفسخ عقد الايجار شكلا رسمياً، حيث يحصل أي من الطرفين المؤجر او المستأجر على انذار يد محضر من خلال المحكمة او قد تتم بالمخاطبة وجها لوجه ويتم التحضير لهذا البند مسبقا في العقد حيث يتفق الطرفين على الشكل الذي سيتم به انهاء عقد الإيجار في حال الإخلال باي بند من البنود.

في حال كان العقد موثق عن طريق منصة ايجار يمكن الغاؤه بذات الطريقة عن طريق المنصة باتباع الخطوات التالية:

1. الدخول الى المنصة وتسجيل الدخول باسم المستخدم وكلمة المرور
2. ادخال رمز التحقق المدخل على جوالك.
3. الضغط على ايقونة التالي.
4. الانتقال الى العقود.
5. الضغط على تبويب جميع العقود والضغط على خيار العقود النشطة.
6. في حال عدم إيجاد العقد يمكنك البحث عنه بواسطة رقم العقد.
7. النقر على الثلاث نقط الموجودة يسار العقد المطلوب الغائه.
8. اتباع الخطوات والنقر على خانة التالي.
9. النقر على ايقونة الغاء العقد.
10. إضافة الطرف الذي يريد انهاء العقد.
11. ذكر أسباب الغاء عقد الايجار.
12. تحديد تاريخ الإلغاء لمنح فرصة للطرف الاخر لاستكمال الإجراءات
13. الضغط على زر التالي.
14. النقر على خيار تسوية المدفوعات او الضغط على خيار الدفعة الأخيرة للمستأجر.
15. اجراء التسوية المالية عن طريق التنازل عن استلام دفعات الايجار المتبقية
16. اما في حالة تحديد الخيار الثاني فينبغي تحديد المبلغ المراد دفعه وتاريخ الاستحقاق.
17. الضغط على ايقونة تأكيد الغاء العقد.
18. سوف تتلقى رسالة تنص على تقديم الطلب بنجاح وارساله للطرف الاخر.

بعد ذلك ينبغي على الطرف الثاني اتباع الخطوات التالية:

1. الدخول الى المنصة وتسجيل الدخول باسم المستخدم وكلمة السر.
2. الضغط على خانة تسجيل الدخول وادراج رمز التحقق في المكان المخصص له.
3. الضغط على ايقونة التالي وبعدها الضغط على خيار الطلبات وعرض جميع الطلبات.
4. سيتم ظهور نوع الطلب "الغاء العقد " وحالته تحت الانتظار ".
5. الضغط على الثلاث نقاط الموجودة بجانب العقد وبعدها الضغط على ايقونة الموافقة.
6. الضغط على زر التالي.
7. قراءة بيانات التسوية المالية ثم الضغط على كلمة التالي.
8. ارسال الطلب للحصول على الموافقة على الإلغاء.
9. بعد ذلك سيتم ظهور رسالة تفيد بإرسال الطلب للموافقة على الانهاء بنجاح.
10. في حال رفض الغاء العقد فلابد من الضغط على خانة رفض الإلغاء" وتحديد سبب الرفض.

تنويه: ان هذه الطريقة في الإلغاء مخصصة فقط للعقود الموثقة عن طريق منصة ايجار.

مدة توجيه إنذار بعدم تجديد عقد الإيجار

حددت المادة 14 من قانون الإيجار في السعودية أن فترة الإخطار بعدم تجديد عقد الإيجار يجب أن تكون لا تقل عن 90 يومًا، إلا إذا تم الاتفاق على غير ذلك بين الطرفين. كما يتيح القانون للمؤجر إبلاغ المستأجر بضرورة إخلاء السكن قبل انتهاء مدة العقد في حالات معينة، مثل عدم دفع الإيجار.

ما هي الحقوق والواجبات التي يجب مراعاتها عند عملية انهاء عقد الإيجار بالنسبة الى كل طرف من أطراف العقد لضمان حماية كل من الطرفين؟

عند الغاء عقد الايجار في المملكة العربية السعودية ينطوي الامر على حقوق وواجبات لكل طرف وفقا للقوانين والأنظمة المعمول بها وسنتحدث الان عن حقوق وواجبات كل طرف

​

حقوق المستأجر تتمثل بالتالي:

• الحق في استرداد الوديعة الايجارية ان وجدت بموجب الشرط المحدد في العقد.
• الحق في استداد أي أموال مدفوعة مقدما للإيجار مقابل الفترة التي لم يتم استخدامها بسبب الغاء العقد.

واجبات المستأجر:         

• اخلاء العقار في الموعد المحدد وتسليمه بحالة جيدة.                                               
• سداد أي مستحقات مالية مترتبة عليه حتى تاريخ اخلاء العقار مثل الإيجارات المتأخرة او أي تكاليف إضافية محددة في العقد.

​

حقوق المالك:

• الحق في استلام العقار بحالة جيدة ونظيفة وفي الموعد المحدد لإلغاء العقد.                                 
• الحق في استرداد العقار دون أي تلف او ضرر بعد اخلاءه من قبل المستأجر.

واجبات المالك:

• تسديد أي مبالغ مالية مستحقة للمستأجر مثل الوديعة المالية ان وجدت بموجب الشرط المحدد في العقد.                 
• تقديم تقرير دقيق عن حالة العقار بعد اخلاءه والتأكد من عدم وجود أي تلف او ضرر.

طريقة إلغاء عقد الايجار باستخدام تطبيق شورى؟

يهدف تطبيق شورى للوساطة إلى تسهيل عملية إلغاء العقد عن طريق المحامين والخبراء القانونيين المحترفين الموجودين حيث تقوم شركة شورى بتأمين الخبير القانوني المختص والمحامي لك ليوفر بيئة محايدة لإلغاء العقد وحل النزاع ان وجد بشكل ودي وفعال وايصال الطرفين لإلغاء العقد بينهما بطريقة قانونية صحيحة وآمنة.

 الأسئلة الشائعة حول إلغاء عقد الإيجار

​

هل يمكن الغاء عقد الايجار؟

نعم يمكم الغاء عقد الايجار في المملكة العربية السعودية وفقا للقوانين والأنظمة المعمول بها في المملكة ويمكن الغاء العقد بموافقة الطرفين، ففي حال كان  العقد موثق  عن طريق  منصة ايجار  يمكن انهاء عقد الإيجار عن طريق ذات المنصة باتباع الخطوات التي تم ذكرها سابقا، وفي حال وجود خلافات بين الطرفين يتخذ الإلغاء شكل قانوني آخر عن طريق التوجه للوساطة أو القضاء.

هل يمكن الغاء عقد الإيجار من طرف واحد؟

يمكن لأي شخص لديه عقد موثق عبر منصة ايجار الالكترونية ان يقوم بفسخه من طرف واحد، حيث يوجد طريقة الكترونية حددتها المنصة يمكن من خلالها الغاء كامل العقد وهذه الطريقة تتمثل في الخطوات التالية:

1. الدخول الى منصة ايجار.

2. تسجيل الدخول عبر الحساب الخاص بك.

3. النقر على خيار الخدمات الإلكترونية.

4. اختيار طلب إلغاء العقد من طرف واحد.

5. الضغط على خيار تقديم الطلب.

6. ادخال كافة البيانات المطلوبة بشكل صحيح وسليم.

7. ارفاق كافة المستندات المطلوبة.

8. ادخال رمز التحقق المرئي المطلوب والنقر على خيار الإرسال.

مع التنويه انه يوجد بعض الأسباب التي يجب ان يقدمها المستأجر في منصة ايجار الالكترونية التابعة لوزارة الإسكان من اجل فسخ العقد من طرف واحد وهذه الأسباب تتلخص فيما يلي:

1. في حال كان العقار معرض للسقوط.
2. في حال صدور أمر قضائي بإخلاء العقار او ملكيته للدولة.
3. ان قام المؤجر بالإخلال بأي بند من بنود العقد.
4. وجود أي ظرف قاهر يمنع المستأجر من الانتفاع بالعقار.

إن تقديم الوثائق والمستندات أمر لازم عند تقديم طلب لفسخ عقد الإيجار من طرف وحد وهذه المستندات تختلف ولكنها تتمثل بالنقاط التالية:

1. أمر التنفيذ.
2. القرار القضائي الخاص بالإخلاء.
3. الإعلان الرسمي لتنفيذ امر الاخلاء.
4. مستند التمثيل في حال ان كان مقدم الطلب ممثل عن أحد الأشخاص.
5. هذه المعلومات هي عن طريقة فسخ عقد الايجار من قبل طرف واحد عبر منصة ايجار الالكترونية.

هل يحق للمستأجر فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة الموجودة في العقد والمتفق عليها بين الطرفين؟

للإجابة على هذا السؤال يجب في البداية توضيح بعض النقاط المتعلقة بالمؤجر والمستأجر حيث انه لا يمكن الغاء عقود الايجار قبل انقضاء المدة المحددة الا إذا وافقت الأطراف على الغائها بالتراضي أو بأمر قضائي من المحكمة المختصة. 

وتتوقف هذه الحالات على التالي:

• يتم اصدار الحكم القضائي عندما ينتهك أحد الأطراف شروط العقد ويتم اللجوء الى المحكمة للحصول على قرار قضائي يستطيع الطرف الاول الغاء العقد بقرار من المحكمة دون اللجوء للطرف الثاني.
• إذا كان العقد لفترة محدودة، فسيتم تضمين ذلك في العقد حيث يتم الاتفاق على مدة الايجار، ووفقا للتشريع المدني السعودي، لا يسمح بإلغاء العقد الا بعد موافقة كل من الطرفين مالم يتضمن العقد شرطاً يتنافى مع ذلك او لم ينص القانون على خلاف ذلك.

مع التنويه ان أسباب فسخ عقد الايجار تتمثل بالتالي:

1. عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر.

2. انتهاك شروط العقد من قبل المستأجر.

3. يجوز فسخ عقد الايجار من قبل مالك العقار قبل مالك العقار في حال تلف الممتلكات.

4. استخدام المستأجر العقار بأنشطة غير قانونية.

كم تبلغ غرامة فسخ عقد الايجار من قبل المؤجر في السعودية؟

يوجد بعض الحالات التي تتطلب دفع رسوم على الغاء عقد الايجار، وذلك في حالة ان المستأجر لم يقم بإبلاغ المؤجر بأنه سوف يقوم بإخلاء المنزل لهذا سيكون عليه دفع غرامة مالية بقيمة إيجار شهرين.

احصل على مساعدة محامي إلغاء عقود خبير مع تطبيق شورى.